Договор пожизненного содержания с иждивением
Нередко пожилые люди в старости остаются одинокими и беспомощными. Если у них есть собственная жилая недвижимость, то вариантом решения проблем по обеспечению необходимого ухода, питания, лечения и внимания к ним может стать договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру. Однако нередко случаются нарушения при выполнении такого договора, как со стороны лица, взявшего на себя обязанности выполнять уход и содержание пожилого человека, так и со стороны самого престарелого гражданина. В этой статье рассмотрим, как правильно оформить взаимовыгодный договор, защищающий интересы обеих сторон.
Правовые нюансы
Если договор предполагает денежные выплаты, то они должны предоставляться на периодической и стабильной основе. Сторонами правоотношения считаются:
Рентодатель |
Рентополучатель |
Гражданин, который согласился передать свою недвижимость взамен на пожизненное материальное и иное обеспечение. | Гражданин, который согласился, в обмен на жилплощадь или другую недвижимость, обеспечивать бывшего собственника имущества. |
Само жилье может находиться у рентодателя в залоге. Такое условие должно быть предусмотрено в договоре. Получатель обеспечения также остается проживать в квартире или доме, который передал в собственность плательщику, если договором не предусмотрены иные условия. В сделке пожизненного содержания нужно указать полную стоимость обеспечения получателя. Если жилье переходит плательщику ренты на пожизненной основе, то размер содержания не должен быть меньше двойной суммы прожиточного минимума в регионе заключения сделки.
Если такой минимум не утвержден на региональном уровне, то учитывается федеральный показатель.
Размер обеспечения следует предварительно согласовать. Его изменение в сторону уменьшения в одностороннем порядке не допускается. Если обеспечение предоставляется в виде продуктов питания, медикаментов, непосредственной заботе о получателе, то в договоре целесообразно перечислить сроки и перечень их передачи.
Можно привести список продуктов питания, лекарств, в которых нуждается получатель. Предусмотрена возможность согласовать условия о дополнительных расходах со стороны получателя.
Если квартира или частный дом перешли в собственность плательщика, то он может ее продать или предоставить в залог, но для этого нужно нотариально оформленное согласие получателя.
Плательщик ренты должен заботиться о том, чтобы не снижать стоимость квартиры. Ему не следует использовать полученное жилье не по предназначению, портить недвижимое имущество. Рентодатель обязан за счет собственных средств выполнять текущий и капитальный ремонт жилья или другой недвижимости. Он также должен платить за коммунальные услуги.
С чего следует начинать?
До оформления сделки нужно точно согласовать стоимость платежей. Необходимо учесть:
- размер ежемесячных рентных платежей или натурального обеспечения и порядок его изменения;
- ответственность за просрочку их оплаты – по ст. 395 ГК РФ. Стороны вправе предусмотреть пени и неустойку;
- дату предоставления платежей.
В договоре следует предоставить подробную информацию о плательщике и получателе. Следует указать доскональную информацию о квартире. Для оформления договора ренты с пожизненным содержанием потребуется обратиться к нотариусу. Должностное лицо проверит информацию о сторонах, законность сделки.
Особенности договора пожизненного содержания с иждивением
Терминология «иждивение» с юридической точки зрения предполагает обеспечение пожилого человека необходимыми для комфортного проживания условиями, его материального содержания и обслуживания при заболевании. Если обычная рента предусматривает только оплату средств на проживание, то в случае договора с пожизненным иждивением предполагает:
- оказание помощи при ведении хозяйства;
- содержание жилья подопечного в чистоте и порядке;
- оплату за коммунальные и другие услуги по обслуживанию жилья;
- возмещение или оплату расходов на лечение и профилактику здоровья престарелого человека;
- покупку необходимой одежды и продуктов.
Особенностями договора с содержанием являются:
- доверительные отношения между сторонами, т. к. пожилому человеку очень важен эмоциональный фон отношений. Если этого нет, то часто возникает недоверие и конфликтные ситуации, приводящие к неисполнению договорных обязательств;
- передача права собственности от получателя услуг по ренте к плательщику после проведения ее регистрации в государственных органах. Однако на такую недвижимость наложено обременение. До кончины ее пожилого владельца новый собственник не может ее продать, обменять и совершать другие сделки без согласия подопечного, которое необходимо заверить у нотариуса;
- обязательное освидетельствование на психическую вменяемость, а также наркологическую зависимость пожилого гражданина, намеревающегося составить договор ренты с содержанием. Справка должна быть получена непосредственно перед подписанием договора. Она необходима для предъявления нотариусу и служит дополнительным подтверждением вменяемости стороны сделки и выражает адекватность и волеизъявление получателя услуги;
- участники договора. Законодательство РФ предусматривает участие в качестве плательщика ренты в обмен на обладание собственностью пожилого гражданина не только конкретного гражданина, как физического лица, но и юридической организации;
- возвращение недвижимости подопечному без компенсации опекуну затраченных по договору частичных выплат в случае признания судом ничтожности сделки при ненадлежащем исполнении обязательств опекуном;
Обязательные пункты договора
Как и любой договор, документально оформленное соглашение двух сторон должно содержать следующие обязательные пункты:
- Обозначение сторон договора: с одной стороны получатель услуг ренты и с другой стороны гражданское или юридическое лицо, выплачивающее рентную плату в виде пожизненного содержания получателя услуги.
- Предмет договора: отчуждение недвижимости безвозмездно или за определенную в договоре стоимость в пользу стороны, оказывающей рентную услугу и ее обязательства по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты. Также должна быть обозначена оценочная стоимость жилья, проведенная независимой комиссией или указанная на основании договоренности сторон сделки.
- Обязанности сторон. Здесь должны быть подробно прописаны обязанности стороны, оказывающей услуги по содержанию подопечного. Они могут включать: содержание жилого помещения в надлежащей чистоте и порядке, обеспечение пожилого гражданина питанием и одеждой, приобретение необходимых лекарств, сопровождение в поликлинику, на различные мероприятия, найма при необходимости сиделки и даже организация похорон и оплата услуг на погребение. Если это касается покупки товаров, в том числе лекарств, то должно быть описание их названий и стоимости в денежном эквиваленте. Должна быть прописана подробно периодичность оказания услуг.
- Срок выполнения договора: Точную дату такого договора невозможно указать, т. к. прекращение его действия связано со смертью получателя услуг. Поэтому стандартное обозначение срока выполнения договора является: дата его смерти.
юридический адрес недвижимости, подлежащей передаче новому владельцу, ее характеристики в соответствии с документом о праве собственности, номер кадастрового паспорта квартиры, ее планировка, размер площади, количество комнат, этаж расположения, а также оценочная стоимость. Если совместно с получателем услуг на данной площади зарегистрированы другие граждане, то это должно быть отражено в договоре.
Примечание:
Если отчуждаемая недвижимость передается бесплатно, то это должно быть отражено в договоре. При указании стоимости на недвижимость, подлежащей оплате, как при обычном договоре купли-продажи, в случае составления договора ренты она должна быть уменьшена на величину затрат на содержание подопечного или ежемесячную рентную плату. Обычно указывается стоимость квартиры, составляющая не менее 20% от кадастровой стоимости. Указанная стоимость служит основанием для удержания с участников сделки госпошлины в размере полутора процентов от этой суммы.
Оформление договора
Если рента оформлена до 1.03.2013 года, регистрация договора в Росреестре не понадобится. Но нужно зарегистрировать переход права собственности. Для этого понадобится предоставить:
- заявление;
- договор ренты, заверенный нотариусом;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость за получателем ренты;
- технические документы на недвижимость (выписку ЕГРН);
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
В Росреестр можно обратиться лично или через представителя. На представителя должна быть оформлена доверенность.
Скачать договор ренты с пожизненным содержанием
Скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением
Документы, прилагаемые к договору пожизненного содержания
При обращении к нотариусу потребуется предъявить документы:
- паспорта сторон сделки;
- свидетельство о праве собственности пожилого гражданина на отчуждаемую недвижимость;
- кадастровый паспорт, план БТИ;
- справка БТИ о кадастровой стоимости недвижимости;
- выписку из Государственного реестра недвижимого имущества граждан;
- справку о психической дееспособности получателя услуг;
- справка из налоговой службы об отсутствии задолженности по налогам;
- выписку из жилищного управления о количестве собственников указанной недвижимости, можно также приложить платежные документы за коммунальные услуги последних месяцев;
- согласие других владельцев отчуждаемой собственности, например, супруга или супруги, если недвижимость была приобретена в браке.
Все документы должны быть предъявлены в оригинале.
Стоимость услуг по содержанию подопечного гражданина
В договоре должна быть отражена стоимость всех затрат на содержание подопечного. Если недвижимость отчуждается бесплатно, то стоимость общего объема затрат на содержание в течение месяца не должно быть меньше двух минимальных размеров прожиточной суммы по региону. Если по региону она не обозначена, то сумма должна составлять не мене двух прожиточных сумм по России.
В условиях договора пожизненного содержания с иждивением может предусматриваться добровольная замена оказания услуг периодическими денежными выплатами.
Форма договора
Форма договора пожизненного содержания с иждивением является универсальной, применяемой для любого договора ренты. Такой договор в соответствии со статьей 584 ГК должен обязательно подтверждаться нотариусом. Также он подлежит регистрации в государственных органах, поскольку касается владельца недвижимости. Несоответствие формы, представленного к рассмотрению нотариусом договора, установленному по закону образцу, может повлечь признание сделки ничтожной.
Перед тем, как пойти к нотариусу, необходимо продумать все пункты договора и особенно условия выполнения обязательств по ренте. Плательщик ренты должен продумать, сможет ли он выполнять взятые обязательства полностью, а получающий услуги пожилой гражданин должен знать, что он не может требовать от попечителя больше, чем обозначено в договоре.
Плюсы и минусы сделки
Преимущества |
Недостатоки |
Возможность ежемесячно получить обеспечение продуктами, лекарствами либо в форме денежных выплат. Получатель ренты даже может стать частью семьи плательщика. | Возможная недобросовестность получателя. Он может не предоставлять положенное обеспечение, либо плохо заботиться о рентополучателя. Случаются случаи преднамеренного лишения получателя жизни с целью освободиться от ренты раньше положенного срока. |
Когда нужно составлять договор?
Закон не предусматривает обязанности оформлять договор. Собственник недвижимости вправе самостоятельно решить — как ему распорядиться ей законным способом. Обычно на такой шаг решаются одинокие престарелые граждане или инвалиды, в том числе те, у которых нет наследников по закону, т.е. близких родственников. Условия содержания следует проработать максимально тщательно.
Можно ли оспорить договор?
Некоторые плательщики ренты недобросовестно относятся к своим обязанностям по договору. Им следует помнить, что при существенном нарушении условий сделки, в том числе при систематической невыплате ренты, получатель вправе обратиться в суд и отменить сделку. При этом уже переданные рентные платежи уже не будут возращены, т.е. реституция по сделке невозможна, а квартиру или другую недвижимость придется вернуть. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать условия выкупа. Размер выкупной стоимости должен быть определен в сделке.
Договор пожизненного содержания с иждивением регулируется ст. 601-605 ГК РФ. Обязательства по сделке прекращаются смертью получателя. Если при его жизни платежи не были получены, то право требовать неуплаченного содержания переходит к наследникам рентополучателя.
При систематической неуплате содержания получатель может требовать аннулировать договор. Неуплата должна быть не меньше 1 года. Право требовать недействительности договора также возникает у заинтересованных лиц, если есть основание полагать, что рента заключена с недееспособным лицом или гражданином, ограниченным в дееспособности.
Инициировать отмены ренты вправе банк, если передача ипотечной квартиры в собственность не была согласована с кредитной организацией.
Споры по изменению и расторжению условий пожизненного содержания с иждивением решаются в договорном и судебном порядке. Для защиты интересов сторон целесообразно заручиться поддержкой квалифицированного юриста.