Особенности расторжения договора дарения жилья

Расторжение договора дарения в большинстве спорных случаях необходимо осуществлять через судебные инстанции. При безвозмездной передаче имущества простая отмена сделки затруднительна. Необходимы основания, по которым одна из сторон может обратиться в суд и потребовать признать ее недействительной.

Условия расторжения

Расторгнуть договор дарения недвижимости по инициативе дарителя можно:

• до передачи квартиры или дома в дар или уже после передачи;
• После передачи имущества в собственность расторгнуть договор можно в случае, когда одаряемый человек покушался на жизнь дарителя и (или) его родственников.
• Отменить договор можно в случае, когда одаряемый нанес дарителю телесные повреждения. Если в их результате даритель умер, то требовать отмены дарения могут наследники дарителя;
• Потребовать отменить дарение можно, если гражданин, принявший подарок в дар, ненадлежащим образом обращается с имуществом, в том числе в случае, когда одаряемый использует вещь не по назначению и существует риск ее безвозвратной утраты;
• В дарственной можно предусмотреть условия, позволяющие отменить сделку в случае, когда даритель переживет одаряемого человека;
• Даритель вправе требовать отмены квартиры в том случае, когда жилье используется по не назначению или стало объектом мошеннических сделок;
• Отменить сделку можно еще непосредственно до передачи недвижимости в подарок. В такой ситуации потребуется отменить исполнение договора. Сама сделка считается действительной. Отмена исполнения сделки возможна, если у дарителя существенно ухудшилось материальное или семейное положение, а также состояние здоровья.(Например, человек пообещал подарить квартиру в будущем, подписал соответствующую сделку, но вдруг тяжело заболел. На лечение, соответственно, потребуются деньги. В такой ситуации в судебном порядке можно потребовать отмены исполнения сделки дарения);
• Отказаться исполнять договор также можно в случае существенного снижения уровня жизни дарителя. Для этого потребуется доказать, что дарение негативным образом повлияет на материальное положение дарителя.

Одаряемый еще до принятия подарка и регистрации права собственности может в любое время отказаться принимать дар. Сделать это нужно еще до обращения в Росреестр. Отказ должен быть оформлен в письменной форме. Если основная сделка дарения была оформлена у нотариуса, то отказаться принимать подарок также следует в нотариальной форме.

Признание сделки недействительной

Признать дарственную на квартиру недействительной также можно в следующих случаях:

• если квартиру подарило несовершеннолетнее лицо возрастом до 14 лет или 14-18 лет. В первом случае сделка будет ничтожной (т.е. заранее не порождает для сторон каких-либо правовых последствий), во втором случае сделка будет оспариваемой и потребует обращения в суд;
• когда дарение было мнимым или притворным – например, с целью замаскировать куплю-продажу квартиры или ее наследование;
• если дарственная была оформлена от имени недееспособного человека – такое дарение ничтожно и отменяется по решению суда;
• если сделка совершена ограниченно дееспособным человеком и без согласия его попечителя — подобная сделка действительна, если только не оспорена заинтересованной стороной в суде.
• когда сделка совершена в результате обмана, угрозы или насилия;
• если дарственная оформлена человеком, не понимающим в момент совершения сделки последствия своих юридически важных действий. Это возможно в силу временного расстройства личности, не исключающего дееспособности;
• когда дарственная совершена в силу значительного заблуждения. Этот факт придется доказывать стороне, которая обратилась с иском в суд об отмене дарения.

В ГК РФ – ст. 181 конкретизированы сроки давности по спорам, касающимся возможности отменить дарственную.

Если потребуется применить последствия ничтожной сделки (т.е. вернуть квартиру в законную собственность), то на это у заинтересованной стороны есть три года. Срок отсчитывается с момента исполнения сделки или с того момента, как заинтересованная сторона узнала, что ее законные права нарушены (например, опекун недееспособного дарителя).

Срок давности по оспариваемым сделкам равняется одному году. Он начинает отсчитываться с момента, когда были прекращены насилие или угроза, а также с того момента как человек узнал о нарушении своих прав.

Оформление иска

Иск нужно оформлять по правилам ст. 131-134 ГПК РФ. Его следует направлять в районный суд по месту проживания ответчика.

В иске нужно обозначить:

• наименование суда;
• полные данные об истце, ответчике, третьих лицах;
• информацию о третьих лицах – органах опеки, Росреестре, нотариусе и т.д.

Иск должен быть озаглавлен. В нем подробно следует изложить обстоятельства оформления дарственной, а также основания ее отмены. Все доводы должны быть подкреплены конкретными фактами. Одновременно с требованием отмены дарственной можно заявить требование о выселении гражданина и возмещения убытков.

К иску обычно прикладываются следующие документы:

• договор дарения;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• медицинские документы, другие доказательства;
• аудио-, видеозаписи (при их наличии);
• ответы от государственных органов, полученных в административном порядке;
• квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины (300 руб. – если одновременно не заявлены имущественные требования, которые подлежат оценке).

Иск потребуется оформить в не менее чем трех экземплярах – в зависимости от количества участников дела + 1 для суда. Исковое заявление должно быть датировано и подписано истцом или его представителем. Срок рассмотрения дела составляет не менее трех месяцев. Он может затянуться из-за процессуальных сложностей.

Отменить дарение получится только в случае когда истец сможет доказать основательность своих доводов и суд выяснит, что сделка действительно была оформлена с нарушением норм ГК РФ. Для подготовки к спору и судебного представительства целесообразно обратиться за помощью к квалифицированному юристу.