Договор ренты и пожизненного содержания
Договор ренты с пожизненным содержанием предполагает, что получатель материальной поддержки обязуется передать свою недвижимость в собственность плательщику. Взамен новый собственник квартиры или частного дома обязан заботиться о рентополучателе – предоставлять ему выплаты, либо обеспечение в натуральной форме, в том числе лечение.
Правовые нюансы
Если договор предполагает денежные выплаты, то они должны предоставляться на периодической и стабильной основе.
Сторонами правоотношения считаются:
- рентодатель – гражданин, который согласился передать свою недвижимость взамен на пожизненное материальное и иное обеспечение.
- рентополучатель – гражданин, который согласился, в обмен на жилплощадь или другую недвижимость, обеспечивать бывшего собственника имущества.
Само жилье может находиться у рентодателя в залоге. Такое условие должно быть предусмотрено в договоре. Получатель обеспечения также остается проживать в квартире или доме, который передал в собственность плательщику, если договором не предусмотрены иные условия. В сделке пожизненного содержания нужно указать полную стоимость обеспечения получателя. Если жилье переходит плательщику ренты на пожизненной основе, то размер содержания не должен быть меньше двойной суммы прожиточного минимума в регионе заключения сделки.
Если такой минимум не утвержден на региональном уровне, то учитывается федеральный показатель.
Это означает, что например, в Москве, где прожиточный минимум на 2018 год равен 15397 рублей, размер ежемесячной ренты не может быть меньше 15397*2= 30794 рубля. Если эти платежи по факту будут меньше либо вовсе отсутствовать, то получатель вправе затребовать их в судебном порядке, а также потребовать расторжения договора ренты.
Размер обеспечения следует предварительно согласовать. Его изменение в сторону уменьшения в одностороннем порядке не допускается. Если обеспечение предоставляется в виде продуктов питания, медикаментов, непосредственной заботе о получателе, то в договоре целесообразно перечислить сроки и перечень их передачи.
Можно привести список продуктов питания, лекарств, в которых нуждается получатель. Предусмотрена возможность согласовать условия о дополнительных расходах со стороны получателя.
Если квартира или частный дом перешли в собственность плательщика, то он может ее продать или предоставить в залог, но для этого нужно нотариально оформленное согласие получателя.
Плательщик ренты должен заботиться о том, чтобы не снижать стоимость квартиры. Ему не следует использовать полученное жилье не по предназначению, портить недвижимое имущество. Рентодатель обязан за счет собственных средств выполнять текущий и капитальный ремонт жилья или другой недвижимости. Он также должен платить за коммунальные услуги.
С чего следует начинать?
До оформления сделки нужно точно согласовать стоимость платежей.
Необходимо учесть:
- размер ежемесячных рентных платежей или натурального обеспечения и порядок его изменения;
- ответственность за просрочку их оплаты – по ст. 395 ГК РФ. Стороны вправе предусмотреть пени и неустойку;
- дату предоставления платежей.
В договоре следует предоставить подробную информацию о плательщике и получателе. Следует указать доскональную информацию о квартире. Для оформления договора ренты с пожизненным содержанием потребуется обратиться к нотариусу. Должностное лицо проверит информацию о сторонах, законность сделки.
Оформление договора
Если рента оформлена до 1.03.2013 года, регистрация договора в Росреестре не понадобится. Но нужно зарегистрировать переход права собственности.
Для этого понадобится предоставить:
- заявление;
- договор ренты, заверенный нотариусом;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость за получателем ренты;
- технические документы на недвижимость (выписку ЕГРН);
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
В Росреестр можно обратиться лично или через представителя. На представителя должна быть оформлена доверенность.
Плюсы и минусы сделки
|
Преимущества |
Недостатоки |
| Возможность ежемесячно получить обеспечение продуктами, лекарствами либо в форме денежных выплат. Получатель ренты даже может стать частью семьи плательщика. | Возможная недобросовестность получателя. Он может не предоставлять положенное обеспечение, либо плохо заботиться о рентополучателя. Случаются случаи преднамеренного лишения получателя жизни с целью освободиться от ренты раньше положенного срока. |
Когда нужно составлять?
Закон не предусматривает обязанности оформлять договор. Собственник недвижимости вправе самостоятельно решить — как ему распорядиться ей законным способом. Обычно на такой шаг решаются одинокие престарелые граждане или инвалиды, в том числе те, у которых нет наследников по закону, т.е. близких родственников. Условия содержания следует проработать максимально тщательно.
Можно ли оспорить
Некоторые плательщики ренты недобросовестно относятся к своим обязанностям по договору. Им следует помнить, что при существенном нарушении условий сделки, в том числе при систематической невыплате ренты, получатель вправе обратиться в суд и отменить сделку. При этом уже переданные рентные платежи уже не будут возращены, т.е. реституция по сделке невозможна, а квартиру или другую недвижимость придется вернуть. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать условия выкупа. Размер выкупной стоимости должен быть определен в сделке.
В сделке может быть предусмотрена невозможность выкупа по инициативе плательщика. Выкупная стоимость не может быть изменена в одностороннем порядке. В нее может быть зачтена стоимость недвижимости, если она передана на безвозмездной основе.
Договор пожизненного содержания с иждивением регулируется ст. 601-605 ГК РФ. Обязательства по сделке прекращаются смертью получателя. Если при его жизни платежи не были получены, то право требовать неуплаченного содержания переходит к наследникам рентополучателя.
При систематической неуплате содержания получатель может требовать аннулировать договор. Неуплата должна быть не меньше 1 года. Право требовать недействительности договора также возникает у заинтересованных лиц, если есть основание полагать, что рента заключена с недееспособным лицом или гражданином, ограниченным в дееспособности.
Инициировать отмены ренты вправе банк, если передача ипотечной квартиры в собственность не была согласована с кредитной организацией.
Споры по изменению и расторжению условий пожизненного содержания с иждивением решаются в договорном и судебном порядке. Для защиты интересов сторон целесообразно заручиться поддержкой квалифицированного юриста.
