Оформление дарственной на недвижимость
Дарственная на недвижимость, а, вернее, оформление сделки, требует от двух ее участников тщательного подхода к процедуре, так как при наличии неточностей и ошибок, договор может быть оспорен при обращении в суд, в результате чего его признают нелегитимным. Как избежать подобных неприятностей и передать в дар недвижимость близким родственникам и прочим лицам, читайте ниже.
Законодательная база
Особенности оформления сделки по дарению регламентируются нормами гл. 32 ГК РФ. Согласно ст. 572 Кодекса, договором дарения признается документ, составленный между двумя сторонами – дарителем и одаряемым, — и заверенный у нотариуса. Он не должен содержать положений о встречных обязательствах или о переходе права собственности только после смерти владельца, в противном случае сделка будет признана ничтожной. Что еще необходимо знать о законодательных аспектах:
| Статья ГК РФ | Пояснение |
| ст. 573 | Одаряемый вправе не принимать подарок. Если ранее была составлена дарственная, отказ также оформляется в письменной форме |
| ст. 574 | Договор дарения недвижимости должен быть подписан нотариусом и зарегистрирован должным образом |
| ст. 575 | Не могут самостоятельно дарить подарки недееспособные и несовершеннолетние граждане, если стоимость превышает 3 000 руб. Не допускается дарение подарков ценой более указанной суммы в адрес работников государственных и муниципальных учреждений, если это связано с их служебными обязанностями |
| ст. 576 | Если квартира находится в общей собственности, для дарения потребуется письменное согласие всех владельцев |
| ст. 577 | Если в соглашении даритель указал обещание подарить имущество в будущем, но до его исполнения выяснилось, что это может ухудшить его финансовое положение, он вправе отказаться от выполнения сделки, при этом одаряемый не сможет потребовать возмещения ущерба, связанного с отказом |
| ст. 578 | Если одаренный совершил покушение на жизнь и здоровье дарителя или его родственников, тот может аннулировать сделку через суд. То же самое касается и небрежного отношения к имуществу: если бывший собственник видит, что пользование новым владельцем приводит к безвозвратному разрушению недвижимости, он может отменить договор |
| ст. 581 | Если одаряемому был обещан в письменном виде подарок в виде недвижимости, но до его принятия он скончался, право на дар у его наследников отсутствует, если иное не указано в соглашении. Обязательства дарителя в случае смерти наоборот переходят к его правопреемникам |
Важные нюансы
В подарок можно передать любой объект недвижимости: земельный участок, гараж, дом, сарай, квартиру, дачу, офисное помещение и любые другие строения. Какие особенности сделки необходимо учитывать:
- Чтобы подарить имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, потребуется согласие органов опеки. Оно дается при условии, что ребенку будет предоставлена лучшая жилплощадь.
- Малолетние могут выступать в качестве одаряемых без разрешения опеки.
- Не могут дарить дорогие подарки друг другу коммерческие организации. Дарение между государственными и муниципальными подразделениями допускается.
Оформление сделки
Дарственный договор подразумевает под собой процедуру, касающуюся передачи в дар недвижимого имущества. Договор на ее дарение может составляться двумя способами, к которым относят:
- Простую письменную форму без обращения к нотариусу и без заверения документа специалистом.
- Нотариально заверенный документ.
Чтобы защитить интересы одаряемого и избежать оспаривания дарственной в будущем, документ лучше всего составлять с помощью нотариуса и заверять его в нотариальной конторе.
Самостоятельное составление документа
При самостоятельном составлении дарственного договора следует учесть и соблюсти следующие правила:
- договор на передачу недвижимого имущества в дар должен быть составлен согласно правилам, предъявляемым к нему законодательством;
- документ обязательно должен быть подписан;
- должна быть проведена регистрация собственнических прав одаряемого на перешедшую в его распоряжение недвижимость;
- после регистрации прав на недвижимость, в случае если одаряемый не состоит в близком родстве с дарителем, он должен оплатить государственную пошлину в размере 13% от стоимости имущества. Данный налог с близких родственников не взымается.
Составляя документ для дарения недвижимого имущества, нужно вписать в него следующую информацию, представленную:
- фамилией, именем и отчеством дарителя и одаряемого;
- паспортными данными и местом проживания каждого из участников сделки;
- информацией о предмете дарения, включающей в себя площадь недвижимости, ее место расположения, этажность, а также данные из свидетельства о государственной регистрации;
- датой передачи собственнических прав на имущество, если документ не предполагает передать их сразу;
- подписями двух участников сделки.
Госрегистрация включает в себя следующие этапы:
- одаряемый обращается в Росреестр по месту нахождения переданного в дар недвижимого имущества;
- затем составляется заявление и сотрудникам организации передается пакет документов для регистрации;
- далее, сотрудник отделения Росреестра выдает заявителю расписку о принятии бумаг и называет дату, когда ему будет необходимо явиться за результатом.
- В указанное время одаряемый приходит вместе с распиской и получает свидетельство, которое является подтверждением перехода имущественных прав на подаренный объект от дарителя к нему. Также ему будут выданы сданные для проведения регистрации бумаги.
Росреестр, может отказаться проводить регистрацию, если документы не соответствуют предъявленным к ним требованиям либо они представлены не в полном объеме. После того как одаряемый исправит все недочеты, он может обратиться за регистрацией еще раз.
Оформление договора у нотариуса
Другой порядок процедуры оформления дарственной будет в случае, если документ заверяется нотариусом. Нотариальное заверение подразумевает под собой дополнительные расходы, но при этом сами участники сделки будут выполнять гораздо меньший объем работы, так как за них ее сделает специалист. Чтобы оформить сделку при помощи нотариуса, специалисту следует представить пакет документов, состоящих из:
- паспортов обеих сторон сделки;
- документов на даримое недвижимое имущество, которые подтверждают, что даритель приобрел его законным путем;
- свидетельства о госрегистрации прав дарителя на жилую недвижимость;
- технического паспорта объекта;
- доверенности, если кто-то из участников сделки действует через своего представителя;
- разрешительного документа от супруги/супруга дарителя, подтверждающего то, что он/она не против передачи в дар имущества, если оно было нажито в браке;
- разрешения родителей либо попечителей, если одаряемым является несовершеннолетнее лицо.
Также сотрудник нотариальной конторы может попросить предъявить и другие документы. После их представления следует оплатить:
- госпошлину за проведение заверения договора;
- услуги специалиста за составление договора дарения;
- госпошлину за получение свидетельства госрегистрации собственнических прав;
- налог на доход с дарения.
Стоимость
Размер госпошлины для нотариального оформления зависит от стоимости дара и родственных связей. Так, за дарственную придется заплатить одну из следующих сумм (ст. 22.1 ФЗ «О нотариате»):
| Одаряемый – родственник первой степени родства | |
| Цена имущества | Величина пошлины |
| До 10 млн. руб. | 0,2% от суммы + 3 000 руб. |
| От 10 млн. руб. | 0,1% + 23 000 руб., максимум – 50 000 руб. |
| Для остальных лиц | |
| До 1 млн. руб. | 0,4% + 3 000 руб. |
| От 1 до 10 млн. руб. | 0,2% + 7 000 руб. |
| От 10 млн. руб. | 0,1% + 25 000 руб., но не более 100 000 руб. |
Пример расчета стоимости:
Госпошлина будет рассчитываться следующим образом:
5 000 000 х 0,2% = 10 000 руб. 10 000 + 3 000 = 13 000 руб.
После оформления дарственной гражданину, которому было подарено имущество, необходимо зарегистрировать право собственности в МФЦ. Стоимость такой услуги составляет 2 000 руб. – для физических лиц, и 22 000 руб. – для юридических.
Дарственный договор на недвижимое имущество близким родственникам
Дарственная на недвижимое имущество оформляемая на лиц, состоящих с дарителем в близком родстве довольно часто. Она составляется согласно всем правилам и стандартам в соответствии с законодательством. Но, у данного документа есть преимущества в составлении. Они представлены:
- Отсутствием оплаты госпошлины.
- Оплатой налога на нотариальное заверение бумаг по сниженной ставке.
Других отличий в оформлении дарственной между родственниками нет.
Достоинства и недостатки сделки
У дарственного договора, как и у любого другого документа имеются свои плюсы и минусы.
|
Преимущества |
Недостатки |
|
|
Госпошлина на подаренное недвижимое имущество
Государственную пошлину на полученное в дар имущество, одаряемый оплачивает так, как недвижимость считается прибылью. Процент налога для резидентов РФ составит 13% от суммы недвижимого имущества, а для нерезидентов 30% от стоимости недвижимости. Налог рассчитывается из учета суммы, прописанной в справке, выданной оценщиком, проводившим оценку недвижимости. Также узнать рассчитать стоимость недвижимого имущества можно и другими способами:
- Узнать сумму госпошлины, можно приняв к сведению стоимость, указанную в дарственном договоре. Однако сначала ее следует сравнить с рыночной и кадастровой стоимостью. Она не должна быть выше или ниже рыночной более чем на 20%. В качестве рыночной стоимости берется средняя цена на объект на момент передачи его в дар.
- Также рассчитать сумму можно отталкиваясь от кадастровой стоимости. Цена даримой недвижимости не может быть ниже 70% ее стоимости, согласно кадастру. Этот показатель считается крайне важным, поэтому при расчете госпошлины его следует учитывать.
Пример расчета суммы НДФЛ:
7 000 000 х 13% = 910 000 руб.
Если бы одаряемый был иностранцем, ставка по НДФЛ была бы увеличена до 30%, а общая сумма налога – до 2 100 000 руб.
Госпошлина при дарении недвижимого имущества близким родственникам
Как известно, лица, состоящие с дарителем в близком родстве не платят государственную пошлину за подаренную им недвижимость. Налог не будут платить одаряемые, если они являются представителями первого и второго круга наследственной очереди.
Из всего описанного выше можно сделать вывод, что дарственный договор на недвижимое имущество можно оформить как самостоятельно, так и с помощью нотариуса. Второй вариант является самым правильным, так как он защищает права одаряемого и сводит к минимуму возможность оспаривания сделки в суде.